נדלן במרכז | קובי אלקיים נדלן בע"מ
נדלן מרכז הארץ
נדל"ן במרכז הארץ כולל את גוש דן, השרון ואזור השפלה הסמוך, והוא נשען על ביקוש קבוע למגורים, לתעסוקה ולנכסים מסחריים. מי ששוקל לקנות, למכור או להשקיע במרכז צריך להבין את ההבדלים בין הערים, את מצב התכנון בכל אזור ואת השפעת ההתחדשות העירונית על ערך הנכס לאורך זמן.
אופי שוק הנדל"ן במרכז ולמי הוא מתאים
המרכז אינו שוק אחד. תל אביב, רמת גן וגבעתיים פועלות כמרכז עסקי צפוף עם בנייה לגובה, ערי השרון כמו הרצליה ורעננה משלבות שכונות צמודות קרקע ובניינים חדשים, ופתח תקווה וראשון לציון מציעות מלאי גדול של דירות משפחתיות. לכל אזור קצב ביקוש, סוג קונים ומגבלות תכנון משלו. המשותף לכולם הוא נגישות למקומות עבודה, לתחבורה ציבורית ולשירותים. הרכבת, הרכבת הקלה בגוש דן ונתיבי התנועה הראשיים משפיעים ישירות על הביקוש ברחוב מסוים, ולכן כדאי לבחון כל נכס ברמת הרחוב והבניין ולא רק ברמת העיר.
רוכשי דירה ראשונה שעובדים באזור, משפחות שמחפשות מערכת חינוך ושירותים מפותחים, משקיעים שמחפשים נכס עם ביקוש יציב לשכירות ובעלי דירות בבניינים ותיקים שמעוניינים במיצוי זכויות. גם רוכשים ומשקיעים מחו"ל פונים למרכז בגלל הנזילות היחסית של הנכסים והנגישות לנמל התעופה.
ההחלטה הנכונה תלויה במטרה: מגורים לטווח ארוך, השקעה לשכירות או השבחה דרך התחדשות עירונית. לכל מטרה יש קריטריונים אחרים לבחירת העיר, השכונה והבניין.
סוגי נכסים במרכז הארץ
במרכז אפשר למצוא דירות בבניינים ותיקים, דירות בפרויקטים חדשים של פינוי בינוי, דירות גן ופנטהאוזים, בתים צמודי קרקע בערי השרון ונכסים מסחריים ומניבים כמו חנויות, משרדים ומבני תעסוקה. כל סוג נכס מתאים למטרה אחרת ונושא סיכונים שונים.
הבחירה בין סוגי הנכסים צריכה להתחיל בשאלה מה תפקיד הנכס בתוכנית שלכם. דירה למגורים נבחנת לפי נוחות יומיומית, מוסדות חינוך ותחבורה. נכס להשקעה נבחן לפי יציבות הביקוש לשכירות, עלויות האחזקה והנזילות במקרה של מכירה. נכס מסחרי נבחן בעיקר לפי איכות השוכר, משך החוזה והתאמת הנכס לשימושים המותרים בתוכנית.
דירה בבניין ותיק עם פוטנציאל התחדשות עירונית, בכפוף למצב התכנון.
דירה חדשה מקבלן, שבה חשוב לבדוק ערבויות, מפרט ולוחות זמנים.
נכס מסחרי או משרד, שבו השוכר וחוזה השכירות קובעים את ערך הנכס.
צמוד קרקע, שבו זכויות הבנייה והרישום בטאבו דורשים בדיקה מעמיקה.
מה לבדוק לפני קנייה במרכז
הבדיקות המקדימות חוסכות טעויות יקרות. יש לבחון את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, את התוכניות החלות על המגרש, את היתרי הבנייה ואת ההתאמה בין המצב בפועל לבין ההיתר. במרכז נפוצות תוספות בנייה ישנות שלא הוסדרו, ולכן בדיקה במחלקת ההנדסה העירונית היא חובה.
מעבר למסמכים, כדאי לבדוק את הסביבה: עבודות תשתית מתוכננות, קווי תחבורה חדשים, מבני ציבור ושינויים ביעודי קרקע בסביבה. שינויים כאלה יכולים להשפיע לטובה או לרעה על איכות החיים ועל ערך הנכס. מומלץ לשלב בבדיקה עורך דין מקרקעין, מהנדס ושמאי, ולקבל את חוות דעתם לפני כל משא ומתן על המחיר.
נסח טאבו עדכני ובדיקת שעבודים, עיקולים והערות אזהרה.
תוכניות בניין עיר בתוקף ובהכנה החלות על המגרש והסביבה.
תיק בניין במחלקת ההנדסה והתאמת הנכס להיתר.
מצב הבניין, איטום, חניה, מעלית ומרחב מוגן.
הליכי התחדשות עירונית קיימים והסכמים שנחתמו בבניין.
התחדשות עירונית ופינוי בינוי במרכז
ערי המרכז מלאות בבניינים ותיקים שנבנו לפני עשורים, ולכן פינוי בינוי והתחדשות עירונית הם חלק מרכזי בשוק. בעלי דירות יכולים לקבל דירה חדשה ומשופרת, אך ההצלחה תלויה בבחירת יזם איתן, בהסכם מאוזן ובבטוחות מתאימות. לפי חוק פינוי בינוי נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות לצורך קידום עסקה.
קבוצת ELKAYAM GROUP מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית, בהם קריתי 10 בתל אביב, ח/500 בחולון ותא/3388ב תל נופים בצפון תל אביב, ועובדת עם חברות גיבוי ומעמידה בטוחות לבעלי הדירות.
עלויות ומימון נדל"ן במרכז
המחיר במרכז נקבע בעיקר לפי המיקום המדויק, הקרבה לתחבורה ולמוקדי תעסוקה, מצב הבניין, קומה, חניה ומרחב מוגן, וגם לפי הפוטנציאל התכנוני של המגרש. לצד מחיר הנכס יש להביא בחשבון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שמאות, תיווך במידת הצורך והוצאות שיפוץ.
במימון בנקאי חשוב לבדוק מראש את גובה ההון העצמי הנדרש ואת כושר ההחזר, ולקבל אישור עקרוני לפני חתימה. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות ועם יועץ מס לגבי השלכות המס של העסקה.
איך קבוצת ELKAYAM GROUP מלווה עסקאות במרכז
הקבוצה פועלת ממשרדיה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב ומלווה רוכשים, מוכרים, בעלי קרקע ומשקיעים. השירותים כוללים ליווי רכישה ומכירה, הערכת שווי נכס, עסקאות קומבינציה, פרויקטים של פינוי בינוי, נדל"ן מסחרי ומניב והשקעות לצד היזם. הליווי ניתן בעברית, באנגלית ובצרפתית, גם למשקיעים מחו"ל.
ניתוח הנכס והסביבה התכנונית לפני קבלת החלטה.
הכנת אסטרטגיית משא ומתן והצגת חלופות.
תיאום עם עורכי דין, שמאים וגורמי מימון.
בניית מבנה עסקה במקרים מורכבים של ריבוי בעלים.
טעויות נפוצות בקניית נדל"ן במרכז
הטעות הנפוצה ביותר היא להסתמך על שמועות לגבי התחדשות עירונית בלי לבדוק את מצב התכנון בפועל. טעות נוספת היא השוואת מחירים בין ערים שונות בלי להתחשב במצב הבניין ובזכויות. כדאי גם להימנע מחתימה על זיכרון דברים לפני בדיקה משפטית, ולא לוותר על בדיקה הנדסית של הנכס.
טיפ מעשי: הכינו מראש רשימת דרישות סגורה ורשימת פשרות אפשריות, וקבלו אישור עקרוני למשכנתא לפני שמתחילים לבקר בנכסים. כך תוכלו להגיב מהר כשנמצא נכס מתאים, בלי לדלג על הבדיקות. במכירה, תמחור נכון מההתחלה והסדרת המסמכים מראש מקצרים את זמן המכירה ומחזקים את עמדתכם במשא ומתן.
שאלות נפוצות
איפה כדאי לקנות דירה במרכז הארץ?
אין תשובה אחת. הבחירה תלויה בתקציב, במקום העבודה, בצורכי המשפחה ובמטרת הרכישה. מומלץ להשוות בין כמה ערים ושכונות לפי נגישות, מצב הבניינים, מוסדות חינוך ומצב התכנון, ולבחון כל נכס ברמת הרחוב והבניין.
האם השקעה בנדל"ן במרכז עדיין משתלמת?
כדאיות ההשקעה תלויה במחיר הרכישה, בביקוש לשכירות באזור, בעלויות המימון ובפוטנציאל ההשבחה. מומלץ לבנות תחשיב מפורט, להתחשב בהוצאות ובמס, ולהתייעץ עם יועץ מס לפני ההחלטה.
מה היתרון בדירה בבניין שנכנס לפינוי בינוי במרכז?
דירה כזו עשויה להשתבח עם השלמת הפרויקט, אך יש לבדוק את שלב התכנון, את היזם, את ההסכם החתום ואת הבטוחות. בלי בדיקה כזו קשה להעריך מתי ואם הפרויקט יתממש.
האם ELKAYAM GROUP מלווה משקיעים מחו"ל בנדל"ן במרכז?
כן. הקבוצה פועלת בעברית, באנגלית ובצרפתית ומלווה רוכשים ומשקיעים מחו"ל בבחירת הנכס, בבדיקות המקדימות ובתיאום מול אנשי המקצוע בישראל.
מחפשים נכס במרכז, שוקלים מכירה או בוחנים התחדשות עירונית בבניין שלכם? נשמח לבחון את הנתונים שלכם ולהציג את האפשרויות. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם